房屋质量有问题，能否成为拒交物业费的理由？
墙体开裂、屋顶漏水等
房屋质量问题
向来是很多住户的“心病”
在这种情况下
业主可以拒交物业费吗？
如何处理
房屋质量与物业费之间的矛盾？
近日，
临沂高新区法院就审理了
这样一起物业服务合同纠纷案件
01
基本案情
临沂高新区某物业公司（原告）向临沂高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求法院依法判决某业主（被告）支付2016年11月1日至2021年5月14日物业服务费11710.2元及违约金，请求被告支付2021年5月份、6月份水费86.4元及违约金，同时要求本案诉讼费由被告承担。
02
法院审理
法院经审理认为，本案中，原告临沂高新区某物业公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》系各方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同依法成立且生效。
被告小区物业管理由原告物业公司负责，服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务协议》生效时止，此小区至今未成立业主委员会，原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》在服务期限内。
原告为被告提供物业服务，被告应按时交纳物业服务费用。被告虽辩称涉案房屋存在质量问题，不应当交纳物业费，原告不予认可，房屋质量问题和物业管理服务系两个法律关系，且涉案房屋质量问题纠纷已经另案处理，房屋质量问题不能成为业主拒交物业费的理由，故对被告的该辩解意见不予采信。
被告虽辩称，原告提供的物业服务不达标，原告不予认可，且被告亦未提交充分证据予以证实，故对被告的该辩解意见不予采信。
费用计算
原被告均认可自2016年11月1日起至2021年5月14日期间的物业费未交纳，亦认可物业费每月214.97元（214.97㎡×1元/㎡/月）。故被告应当向原告支付物业费11701.53元（54个月零13天）。
关于原告主张违约金的问题
原告主张被告应当按《业主手册》中载明的以未交款项为基数按日3‰的标准支付滞纳金，被告辩称物业管理协议中并未约定违约金，且原告提供的服务明显存在过错，故不应当支付违约金。
法院酌定违约金以未付款项为基数，自原告起诉之日（诉前调）起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。
关于原告主张的水费问题
原告主张被告未交纳2021年5月和6月份的水费86.4元，被告不予认可，且原告亦未提交充分证据证实，故对原告主张被告支付水费的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。
03
法官说法
房屋质量问题和物业管理服务系两个法律关系，且涉案房屋质量问题纠纷已经另案处理，房屋质量问题不是否定物业服务人已提供物业服务的理由。
04
法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依法成立的合同，自成立时生效。但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
来源：临沂高新法院
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